Mietendeckel in Berlin – Auswirkungen und Informationen rund um das Thema

Mietendeckel in Berlin und dessen Auswirkungen

Seit dem 23.02.2020 ist das Gesetz zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) für fünf Jahre (zunächst) in Kraft getreten. Doch welche Auswirkungen hat der Mietendeckel in Berlin – auf die Vermieter sowie auf die Mieter von Wohnraum? Welche Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Gesetz?

Für Vermietung von „normal“ nutzbarem Wohnraum, welcher zum Stichtag (18.06.2019) regulär bereits vermietet war, gilt grundsätzlich, dass nicht mehr als die zum Stichtag vereinbarte Miete verlangt werden darf – dies gilt auch für Verträge mit Index- und Staffelmieten. Wenn die Stichtagsmiete über den Mietobergrenzen (nach Mietentabelle) liegt, dann bilden die in der Tabelle angegebenen Werte die maximal zulässige Obergrenze, welche zwischen 5,00 € – 9,80 € pro Quadratmeter liegen. Der jeweilige Tabellenwert kann um 1,00 € pro Quadratmeter angehoben werden, wenn die Wohnung über drei Merkmale moderner Ausstattung verfügt. Eine weitere Erhöhung um 10 % ist möglich, wenn sich die Wohnung in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen befindet.
Wenn die Stichtagsmiete (Miete zum 18.06.2019) weniger als 5,02 € pro Quadratmeter beträgt und die Wohnung über 2 Merkmale moderner Ausstattung verfügt, kann die Nettokaltmiete im Fall der Wiedervermietung nach Inkrafttreten des Gesetzes am 23. Februar 2020 um maximal 1,00 € auf 5,02 € pro Quaradtmeter erhöht werden. Zu den Merkmalen moderner Ausstattung zählen ein schwellenlos erreichbarer Aufzug, eine Einbauküche, eine hochwertige Sanitärausstattung, ein hochwertiger Bodenbelag in der Mehrzahl der Räumlichkeiten sowie wenn der Energieverbrauchswert die Schwelle von 120kWh/(m2a) nicht überschreitet.

Gemeint ist dabei die Nettokaltmiete. Betriebskosten sowie Kosten für Heizung und Warmwasser sind hiervon ausgenommen.

Liegt die verlangte Miete pro Quadratmeter Wohnfläche bei 20% über der zulässigen Mietobergrenze, dann muss diese bis spätestens 22.11.2020 auf die 5,02 EUR plus 20% bzw. auf den entsprechenden Wert aus der Mietentabelle herabgesetzt werden.

Eine Erhöhung aufgrund von Inflation ist erst ab dem Jahr 2022 zulässig und dann auch nur um die Inflationsrate des Vorjahres und höchstens 1,3% erfolgen. Ausnahmen, z.B. wegen unbilliger Härte oder Modernisierung müssen bei der Investitionsbank Berlin (IBB) angezeigt bzw. beantragt werden. Ein solcher Härtefall tritt nur dann ein, wenn die Beibehaltung der zulässigen Miete zu Verlusten für die Vermietenden oder sogar zur Substanzgefährdung für die betrachtete Wirtschaftseinheit führen. Dabei gilt als Wirtschaftseinheit die jeweilige Wohnung oder eine Gebäude mit mehreren Wohnungen, wenn diese gemeinsam bewirtschaftet werden und ein räumlicher Zusammenhang besteht.

Verstöße gegen das Gesetz können mit einer Geldstrafe von bis zu 500.000 EUR geahndet werden.

Von dem Gesetz zur Mietenbegrenzung gänzlich ausgenommen sind alle Wohnungen, die öffentlich gefördert und einer Mietpreisbindung unterliegen, einem anerkannten Wohlfahrtspflegeträger gehören, sich in einem Wohnheim befinden, Teil eines Neubaus sind, der erst nach 2014 überhaupt bezugsfertig wurde oder mit dem einem Neubau entsprechenden Aufwand wiederhergestellter Wohnraum (z.B. eine ehemalige Bauruine).

Zur Erklärung: Der Mietendeckel in Berlin legt zwar den Grenzwert von 5,02 EUR je Quadratmeter Wohnfläche fest. Betrachtet man jedoch die Mietentabelle, welche die jeweiligen Höchstwerte in Abhängigkeit von Alter und Ausstattung der Wohnung bei Wiedervermietung angibt, so ergeben sich teils stark schwankende Abweichungen.

Nachzulesen, auch hinsichtlich der Aussagen in der Politik ist das gesamte Thema des Mietendeckel in Berlin z.B. in einem Artikel des Handelsblatts vom 30.01.2020. Kontrovers diskutiert wird seitdem das Thema der „Enteignung“ von Vermietern, der Gerechtigkeit und ob der Mietendeckel überhaupt verfassungskonform ist. Weitere Informationen und Kontakte zu den jeweiligen Anliegen und Anträgen finden Sie auf der Seite der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin.

Wenn Sie noch weitere Fragen oder Klärungsbedarf zum Thema Mietendeckel bzw. Mietpreisbremse in Berlin haben, dann helfen wir Ihnen gerne weiter!

Sprechen Sie uns einfach an!

Mietendeckel in Berlin - Auswirkungen und Informationen rund um das Thema